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投資家が第1四半期に米国の住宅の27%を購入、従来の買い手は購入力に苦しむ

316日前原文(abcnews.go.com)

概要

  • 米国住宅市場 において投資家の購入割合が過去5年で最高水準に達成
  • 高金利 と価格上昇が一般購入者の参入を困難に
  • 投資家 は現金や資産活用で取引量を維持
  • 大半 は小規模投資家による所有
  • 一部大手投資会社は 購入抑制傾向

米国住宅市場における投資家の台頭

  • 2024年1～3月期の 全住宅販売の27% を投資家が購入
  • 2020～2023年の平均投資家割合 18.5% を大きく上回る
  • この期間の 投資家による購入件数 は26万5,000戸
  • 年間比較では 1.2%増加 だが、一般購入者の減少が主因
  • 高金利 と価格上昇が一般消費者の購入意欲を抑制
  • 2023年の住宅販売件数は 過去30年で最低水準
  • 2024年も販売は低迷、 在庫増加 と販売期間の長期化が進行
  • 現金購入や資産活用 できる投資家の優位性拡大

投資家の特徴と市場構造

  • BatchDataによると、2024年の 投資家購入戸数は120万戸
  • 米国の 一戸建て住宅8,600万戸 のうち、投資家所有は約20%
  • 85% が1～5戸所有の小規模投資家によるもの
  • 6～10戸所有の投資家が 全体の5% を占める
  • 1,000戸以上所有の大手投資家 は全体の2.2%にとどまる

大手投資会社の動向

  • Invitation HomesやAmerican Homes 4 Rentなど 大手8社のうち6社 は2024年第2四半期に 売却数が購入数を上回る
  • 大手投資会社 による購入抑制傾向が顕在化
  • 今後は 小規模投資家中心 の市場構造が継続する可能性

Hackerたちの意見

なんかニュースって感じじゃないね。というか、既存のトレンドの続きって感じ。住宅が足りないから、住宅がいい投資先になって、結局、既存の投資家や資産の多い人以外は手が出せなくなっちゃう。システムがそうなってるから、一度入ったら抜け出せないんだよね。レバレッジ、30年ローン、税控除なんかが、他の人たち（実際には少数派なのに）を犠牲にして既存の住宅所有者を助け続けてる。これが続くなら、若い人たちからもっと過激な政策提案が出てくるだろうね。

└

「プライベートエクイティファームが全ての土地を所有するのは許されるべきじゃない」って、特に過激な政策提案ではないよね。

└

うん、もっと過激な政策提案が出てくるのは私も予想してる。現状がすでに極端（不動産所有について）だから、適切な反応はさらに極端に見えると思うよ。逆の状況に慣れちゃってるからね。

└

既存のトレンドの続きだからって、無視していい話ではないし、注意を払うべきだと思う。

└

2024年第1四半期の金利が前年同時期のほぼ倍になってる（2024年が14.8%、2023年が13.1%、2022年が13.8%）[0]、これはかなり大きいよね。ただ、面白いのは、記事によると機関投資家が買うシェアが減ってきてるってこと。[0] https://www.realtor.com/news/trends/real-estate-investors-re...

└

俺は「フォーカスグループ」みたいな会話をたくさんやるんだけど、一つのテーマは「なんで今の経済がこんなに悪いと思ってる人が多いのか？」ってこと。特に、投資家が家を買い占めてるって不公平感がよく出てくる。イサカでは最近、代替住居ユニット（ADU、いわゆる「グランマフラット」）を促進する条例ができたけど、AirBNBの転用やプライベートエクイティが物件の購入や建設に関わることについて、みんなが大騒ぎしてたから、すごい議論になったよ。エズラ・クラインの「豊かさ」テーマは、マット・ストーラーの「独占禁止」テーマと密接に関連してると思う。独占が「何も機能しない」理由の一つで、みんながそのことに怒ってるのが公の想像力を支配してるんだ。

└

もしこのまま続くなら、若い人たちからもっと過激な政策提案が出てくるだろうね。人々（特に元兵士）が土地を手に入れて生計を立てられないことが、ユリウス・カエサルがローマを支配し、共和国を事実上終わらせるきっかけになったんだ。

└

ジャーナリストって、平均的に見て驚くほど数字に弱いよね。ブライアン・ウィリアムズ（有名なアンカー）とマラ・ゲイ（NYTの編集委員）が、5億ドルでアメリカの3億2700万人全員に100万ドル渡せると思ってるってさ。これは事前に計画されてたみたいで、グラフィックも用意されてたんだって。多分、十人くらいの人がこれを見たけど、誰も気づかなかったんだろうね。普通の人なら、そんなことはすぐに分かるはずだよ。まるで「今週末のフェニックスの天気は327°Fです」って報道するようなもんだ。バングラデシュから月面着陸をテレビで見てた時の父の話を思い出すよ。隣の人が「どうやって空のドームを突破したんだ？」って信じてなかったんだって。アメリカの記者って、統計や経済に関してそんな感じなんだよね。

└

オーストラリアのABCニュースの経済学者アラン・コーラーの素晴らしい言葉があるよ。「住宅が収入を超えないためには、悪い投資にならなければならない。」その「どうやって」は重要じゃない。税制や投資ルール、外国人購入者など、何でもあり得る。要するに、住宅が人々の収入よりも早く高くならないためには、悪い投資でなければならないってこと。今、オーストラリアでは、住宅は信じられないほど良い投資で、何もしなくても不合理な収入を得ている人が多いんだ。経済に役立たずに収入を得る「土地貴族」という新しい社会階級が生まれた。この新しい貴族は、簡単には手放さないだろうね。

└

あなたには新しい情報じゃないかもしれないけど、私はもっと低い数字を予想してたし、たぶん一般の人も私と同じようにあまり詳しくない見解を持ってると思う。

投資家が家を買って貸し出すのは、本当に悪いことなのかな？新しい街に家族と引っ越す必要がある人たちが、短期間の仕事のために住む場所を探すのに苦労してるのを知ってるよ。売りに出てる家ばかりで、賃貸物件がないんだよね。賃貸用の物件があれば、市場から住居スペースが減るわけじゃないし。金利が高い今、買うよりも賃貸の方が賢い選択かもしれないし、金利が下がるまで待ってから買うのもありだと思う。

└

うん、賃貸物件があるのは結構重要だよね。

└

理想的には、適度なバランスが欲しいよね。住宅ローンの支払いが賃貸料とそんなに差がない価格が理想だけど、27%が純粋な企業投資で価格を押し上げてるなら、確かに悪いことだね。

└
  1. それ自体が大きな「もし」じゃない？ 2. 家を市場から外して利益のために貸し出すのは悪いことだと思う。借り手が家を買うために貯金できるお金を搾取してるし、家の価格も上がるから、借り手が所有者になるのがさらに難しくなる。友達は買って、引っ越す準備ができたら売るってできないの？
└

家賃は大丈夫だけど、後で家を買うことも考えられるならね。単に給料日ごとの家賃だけじゃ、持続可能じゃないし。

解決策はシンプルだよ：建設に関する規制を緩和して、もっと人々が建てられるようにしよう！家が投資になると、若い人たちが困ることになるんだよね。もっと建てれば、資産としての価値も変わるし。

└

なんで供給が増えたらプライベートエクイティが全部買えなくなるの？

└

供給の制約だけじゃ住宅価格は説明できないよ：https://www.nber.org/papers/w33576 土地の価格は収入と共に上がるから。歴史のあらゆる時点で、どこでもそうだよ。解決策は土地価値税だね。

└

もはやYIMBYの主張だけが住宅危機の唯一の理由だとは思えない。これは不動産業界で働いている人には都合のいい話で、多くの賢い人が騙されている。過去には現行の規制で問題なく住宅を建てられていたんだよね。規制は一部の市場では問題の一部だけど、どこでもそうじゃない。地域の規制がどこでも住宅危機を引き起こしているってどういうこと？この問題はどこでも起きていて、全国の地方自治体が協力して引き起こしたわけじゃない。GFCの後、リスクが高すぎて建設をやめたんだ。市場のダイナミクス、利益のインセンティブ、そして今は労働費や材料費、借入コストが問題なんだ。こっちの方がいい解決策だよね： https://www.npr.org/2024/10/07/nx-s1-5119633/housing-crisis-...

友達に賃貸物件投資会社の不動産ブローカーがいるんだけど、彼の会社はよく苦しい地域に入って、現金で家を買って、リフォームしてから貸し出すんだ。ローンがないから、買う力がすごく強いんだよね。現金をドンと出すだけだから。これが高金利の影響で問題を引き起こす一因なんだ。50万ドルの小切手を渡せる相手と競争するのは難しいよ。

└

最近、たくさんの銀行が「現金相当」のモーゲージを提供してるよ。事前審査をしっかりやって、銀行がいくつかの契約で縛るけど、その後はモーゲージの条件なしで現金相当のオファーができるんだ。これなら現金オファーと同じくらい早く契約できるよ。

└

「しばしば苦しんでいる地域」と「50万ドルのキャッシャーチェック」を結びつけるのがちょっと難しいんだけど、地域特有のアメリカの事情なのかな。

└

現金って、実際にはあんまりレバレッジを持たないよね。売り手は、どこからお金が来るかなんて気にしないし、ちゃんと支払われればそれでいいんだ。売り手がすぐに売りたい場合は現金が有利だけど、そんなのは稀だよ。大抵の場合、高いオファーが勝つし、買い手の資金調達方法は関係ない。

└

「現金オファー」っていうのは、融資の条件がないってことだよ。私は住宅ローンで資金調達しながら、自分の場所に現金オファーを出したけど、それは融資がうまくいかなかった場合に契約から抜けられないって意味だったんだ。（契約を破るためには和解しなきゃいけなかった。）

みんな「悪者」を責めたがるけど、答えは大体自分の近所にあるんだよね。住宅のコストを気にしてる人が、こういう公聴会に行けたらいいのに。すごく目から鱗だよ。それに、投資家が住宅不足の根本的な原因だっていうのは間違いだっていう良い反論もあるよ。

この記事のキーポイントはこれだね：> 「その中で、1〜5軒の家を持つ個人投資家が、全ての投資家所有の住宅の85%を占めている」私の周りでは、新しい家を買うなら、今の家を手放さずに2軒目を買うためにあらゆる手を尽くすよ。それが、周りの人たちにとっては伝統的な40時間労働からの引退への最も明確な道なんだ。> 「1000軒以上の家を所有する機関投資家は、全ての投資家所有の住宅の約2.2%しか占めていない」とその会社は言ってる。この二つのグループを同じ記事で語るのは問題かもしれないね。動機や運営方法、（火をつけないでね）必要な規制が全然違うから。

└

私の周りでは、新しい家を買うなら、今の家を手放さずに2軒目を買うためにあらゆる手を尽くすよ。それが、周りの人たちにとっては伝統的な40時間労働からの引退への最も明確な道なんだ。これ、すごく興味深いね。一般的に、人々が住むために買う家は、投資物件としては最適じゃないことが多いよね。なんで売って、リターンや成長に最適化された物件を買わないの？

誰か、ミレニアル世代やZ世代向けに、大量生産できるRVをデザインするスタートアップを立ち上げたらいいと思う。モジュラー式にして、みんなでつなげて共同生活できるような感じで。気候変動は止まらないから、すぐに住めなくなる土地に縛られない方がいいよ。家って、古い電気配線やイーサネットのない部屋、大きな空間を効率的に気候管理する必要があるから、無駄なものだらけだし。テクノロジー系の人たちがこの分野をリードすべきだよ。リモートで高給取りなら、田舎の理想的な場所にある未来的なRVに住んでみたらどう？

└

RVに長いこと住んだことある？数日後には、ちょっと辛くなるよ。

└

難民生活に金メッキを施すみたいな感じだね。

└

配管があるのはいいよね。やっぱり配管と部屋がある方がいいな。

└

ちょっと甘い考えだと思う。RVって、ボートと同じくらいお金を燃やす巨大な穴として有名だよ。家とは違って、維持管理が永遠に地獄みたいなもんだから。

└

完全に同意だね。若い人たちには大きなチャンスがあるけど、ただの技術的な変化じゃなくて文化的なシフトが必要だと思う。人気のインフルエンサーがイデオロギー的にうまく売り込むのが一番だろうね、伝統的なマーケティングじゃなくて。

そんなに長い記事じゃないのに、なんでコメントの多くが最後の部分を無視してるんだろう？「機関投資家が住宅販売を縮小している兆候がある」という記事の内容は、多くのコメントと矛盾しているように思える。-- 「その中で、個人投資家、つまり1軒から5軒の家を持つ人たちが、投資家が所有する住宅の85%を占めていて、6軒から10軒の物件を持つ人たちがさらに5%を占めている。1,000軒以上の家を所有する機関投資家は、全投資家所有の住宅の約2.2%に過ぎないとその会社は言っている。そして、大規模な機関投資家が住宅購入を縮小している兆候がある中で、その数はさらに減る可能性がある。Invitation HomesやAmerican Homes 4 Rentを含む、単一家屋を所有・賃貸する最大の8社のグループのデータによると、6社が第2四半期に購入したよりも多くの家を売却した。」

└

[1,5] と [6,10] のバケツの選び方が weird だね。 [0,1] の家や [2,∞) のバケツの割合はどうなるんだろう？

経済的には、セカンドハウスを持つことの唯一のデメリットは、住宅ローンの利息が適用されないことだけど、他にどんなデメリットがあるべきかはわからないな。あと、個人のオーナーもここで特別扱いされるべきじゃないよ。賃貸者がいると生活の質が下がるからね。

こういう活動は誤解されて、嫌悪感を持たれることが多い気がする。ほかの投資オプションとは違って、これは「持っている人」と「持っていない人」を生み出しているからね。他の投資は分割的で、同じ資産が多くの投資家に利用可能だから、あなたの購入が他の人の機会を制限するわけじゃない。でも、初めての家に「投資」する時は、安全か危険かの選択じゃなくて、ニーズと欲望の組み合わせなんだ。しかも、同じ投資をしたい人と直接競争してることが多い。負けた人は家賃を払うために収入の多くを再配分しなきゃいけなくて、勝った人はその負担から解放される。勝者が複数の家を持つ投資家だった場合、個人オーナーでもそうでなくても、競争のせいで投資のチャンスを失った人たちが抱える家賃を取ってることになる。個人的には、人々は賃貸物件にお金を投資する時に道徳的な観点で考え始めるべきだと思う。複数の家を持っている人が、自分の資産に汗をかいているのを見たことがないよ。少なくとも、自分の汗はね。そして、賃貸物件はほとんど手入れされないから、すぐに放置されていく。すべての決定がキャッシュフローの決定になるからね。家を持っていると、物件を維持する決定は個人的な影響や社会的な影響を反映するもので、単に長期的なリターンだけじゃないんだ。