おそらく一番複雑じゃない税法だね。税金を上げて収入を増やす。理にかなってる。でも、ちょっと待って。1) 複雑なんだよ。最初の2年間は高い累進税率が適用されて、その後は下がるけど、基準の計算方法と連動してる。2) 予算の予測は、課税される住民の行動が変わらない前提になってるけど、これは安全な仮定とは言えないよ。少なくとも、税基盤の一部は流出するって想定すべきだよ。だって、第二の不動産を持つことをためらわせるからね。これは悪いプランってわけじゃないけど、確実に一番簡単な税法ではないよ。もっと簡単なのは消費税とかだと思う。

不動産は動かせないからね。もしセカンドハウスが100万ドル以上の価値があるなら、かなり裕福だと思う（アメリカの世帯の上位2%は純資産が約550万ドル）。これは高所得者のポートフォリオの不動産資産に対する富税だよ。

中流家庭が今後ビリオネアズ・ローに引っ越すのが楽しみだな。

これはNYCにセカンドハウスを持つほど裕福な人だけに影響する贅沢税だよ。彼らはそこに住んでいないから、所得税も払ってなくて、住んでいる人と比べて貢献度が低いんだ。

これは収入政策だよ。実質的には富税で、既存の税制の中で巧妙に実施されてる。ケン・グリフィンはフロリダに183日住んでるから、NY州やNYCの所得税は払わない。でも、彼の2億3800万ドルの家には約1.8%の所得税を払ってる。これからはもっと払うことになるだろうね。（彼の物件はかなり低い評価額になってるし。）

セカンドハウス（それ以上も）を課税して、まだファーストハウスを探している人たちがいる間に消滅させるべきだ。この税はまだ高くないけど、始まりとしてはいいね。

イギリスでは、住宅に対する同等の税はカウンシル税で、イギリスの地方自治体（北アイルランドを除く）はセカンドハウスに対するカウンシル税を倍増させる権限がある。とても興味深いね。多くの読者は、イギリスのカウンシル税がかなり逆進的で、100万ポンド以上の物件では年間約£4-5Kで上限があることを知らないかもしれない。だから、500万ポンドの家を持っていても、年間£5Kしか払わないことになる。これは実質的な不動産税率がわずか0.1%になるから。これが、イギリスで高級住宅を買うのが、アメリカの多くの州と比べて総コストがかなり安い理由の一つだよ。アメリカではもっと高い不動産税率や保険を払わなきゃいけないからね。だから、セカンドハウスのカウンシル税が倍増しても、まだ0.2%しか払わないかもしれない。それに比べて、ニューヨーク市の平均不動産税率は約1.8%（ピエ・ア・テール前）だよ。

まあ、残りも読んだ方がいいよ：「税金は大きく見えるけど、専門家によると市の古い評価システムが物件を大幅に過小評価していて、負担を軽減しているんだ。市の評価は実際の市場価値の10%以下になることもあるってさ。」それに、今後数年で物件の評価を調整する予定もあるみたいで、評価が上がると税率は下がるって。「評価調整の後... 2500万ドル以上の物件は1.3%の税率になる」って言ってるけど、実際の価値の1.3%って、全然不合理じゃない気がする。俺はテキサスに住んでるけど、俺の物件の評価はケン・グリフィンのNYCの物件よりもずっと低いのに、税金はそれくらいだよ。追記：mil22が指摘したように、この1.3%の税金は既存の約1.8%のNYC不動産税に上乗せされるから、実際は約3.1%になるね。

税率はちょっと高い気がする。 確かにそうだけど、あの人たちはNYCの所得税を払ってないことも考慮しないとね。

イギリスでは、住宅にかかる税金は「カウンシル税」だよ。 カウンシル税は、パーセンテージベースの不動産税と比べるのが難しいんだ。バンド制のシステムだから、超高価な家に住んでる人は、物件の価値に対してほとんど何も払わないし、各バンドは固定料金を支払うことになる。最高バンドに入ると、家の価値がどれだけ高くても税金は同じままなんだ。スコットランドみたいなところでは特にひどくて、最高バンドは212,000を超えると適用されるけど、1991年から調整されてないし... 要するに、多くの場所で新築のスタートハウスは自動的に最高バンドに入って、何百万もする城を買った人と同じ税金になるんだ。個人的には、カウンシル税を不動産税だとは思ったことがないな。バンドは表面的にはそれに関連してるけど、実際の物件価値との関連が今は完全に壊れてるから。大学卒業して初めて借りたアパートは最高バンドで課税されてたけど、その時は全然金持ちじゃなかったよ。これは非常に逆進的な税制だと広く議論されていて、反対派は実際の不動産税に置き換えるべきだと主張してる。

重要な詳細を見逃してるよ：NYCの評価システムは、実際の市場価値の約10%も低く評価してるんだ。だから、君の言ってる6.5%の税金は、実際の市場価値に対しては約0.65%の税金に相当する。悪くないよ（俺が普通の中流家庭の家に払ってる税金よりずっといい。NYCじゃないけど、年に2%ちょっと切るくらい払ってる）。

不動産税には、物件価格を下げるという追加のメリットがあって、そのお金は街の改善に使われるんだよね。（それが物件価格を上げることにもなるけど）

「もし超富裕層が払うことを気にしないなら、これが市にとっての金のなる木になる。そうなると、市は彼らに合わせて、もっと超富裕層を呼び込もうとするインセンティブが生まれる。」税金はかなり少ないから、裕福な人たちが自分の物件を手放すとは思わないけど、新しい物件を買うことについては考え直すかもね。この二次的な影響が、地域に基づく富税の重要なバランスになるんだ。税金を高くしすぎると、課税対象の行動を抑制し始めて、逆に全体の税収が減ることもある。フランスは最初の富税を導入したときにこれを痛感したんだ。多くの超富裕層が税金を避けるために資本をフランスから移した結果、その層からの税収が全体的に減少したと疑われてる。彼らは富税を不動産税に置き換えたけど、これがこのピエ・タ・テール政策のインスピレーションになったんじゃないかな。

最も公平で実現しやすい富税は相続税だと思う。子供たちにスタートを切らせたい気持ちは素晴らしいけど、彼らや周りの人たちを一生安定させるのは良くないよね。

これによって、NYCの所得税のための主な居住地の申告に関するいくつかの抜け穴やアービトラージも閉じられるよ。C-suiteの役員たちは、グリフィンが2019年に220セントラルパークサウスで24000平方フィートのペントハウスを238百万ドルで購入したのに対して、CT/NJに居住地を申告してる人もいる。市はそのアパートをわずか1550万ドルと評価してるけど、2026-2027年度の固定資産税は858,332ドルになる見込み。グリフィンの固定資産税は2倍以上の187万ドルになるだろうし、2028-2029年度には400万ドル近くまで増えるだろうね。今の時点で、400百万ドル近くの価値がある物件に400万ドルの税金を払うことに対して、あまり気にしないよ。普通の高所得のNYの人たちは、150万ドルの物件に対して年間1万ドルから2万ドルの税金を払ってるからね。もう一つの逆進的な側面は、現金購入に対する購入税の変更提案があったことだ。現在、NYC/NYSのクロージングコストの一つは、抵当権の記録税で、抵当額のほぼ2%になる。つまり、現金で買えるほどの裕福な人はこの税金を回避できるってこと。裕福な現金購入者は高級物件を買うことが多いから、ある意味で二重に逆進的だね。

いや、税金は常に需要を減少させるよ。そうじゃないって言うのは、何十年にもわたる経済学を無視してるようなもんだ。>「それは市が彼らに合わせるインセンティブを生む」って、どういう意味？裕福な人たちに合わせるのが利益になるなら、みんなやるでしょ。ドバイを見てみなよ、あれはそのモデルで完全に成り立ってるけど、競争が激しいんだよ。NYCが超富裕層を引き寄せる理由は別にあって、ネットワーク効果があるから。メタ富裕層は他の超富裕層の近くにいたいから来るんだ。

それが住宅市場に流動性を生むかどうか、興味深いね（笑）。なんでそうなるの？何かに税金をかけたら、減るだけだよ。NYCでは住宅の需要が不足してるわけじゃないし、供給がものすごく不足してるんだ。実際、ほとんどの場所で供給を増やすのは違法だし。

そうだね、すごく「ジョージスト」だ。俺はそれが大好きなんだ。お金を他の国に移したり、死ぬまで借りた株に完全に隠したりできるけど、でもどこかに住まなきゃいけない。土地は国家が本当に持っている唯一のもので、限られているから、税金をかけるには最適なんだ。

不動産税は実行可能な富税だよね。主な居住用不動産と、セカンダリーやテリシャリーの不動産、あるいは駐車資金の代理としての不動産には違いがある。不動産税は最初のシナリオを扱い、富税は後者を扱うんだ。

住宅市場に流動性を生むのを助ける（目標） それが公表された目標なの？税金からの収入を得るのが目標だと思ってたんだけど。販売を促すことが一時的に売上関連の税金を増やすのは確かだけど、それは一時的なものだよね。

税金で改善された都市から最も利益を得るのは誰？不動産所有者だよ。彼らは数十万ドルから数百万ドルの利益を得るんだから、彼らが最も多くの税金を納めるのは理にかなってるよ。じゃあ、都市が改善されて同じ額の利益を得る労働者を見せてよ。

https://comptroller.nyc.gov/reports/the-pied-a-terre-tax-and... > LLCや信託が所有する物件に対して、DOFがどう扱うかは不明だね。一般的に、これらの所有者は居住者とは見なされない。ただ、物件が主な居住地として使われていないわけではない。例えば、公開情報によると、ブルームバーグ市長はアッパーイーストサイドの隣接する2つの建物に主な居住地を持っていて、一つはLLCが所有し、もう一つは協同組合のアパートなんだ。LLCの所有者の中には、自分自身に貸して税金を回避することができる人もいるかもしれないね。

いい指摘だね。政治家たちは裕福な人たちが抜け道を見つけることを知ってたと思うけど、約束を守ってると主張するために、表向きの手続きをしなきゃいけないんだろうね。

税金は所有権ではなく居住地に基づいているんだ。誰も主な居住地として住んでいなければ、税金の対象になるよ。

市がそれを買ったらどうなるの？それに、ほとんどの自治体は人々の家を買い上げるための資金を持ってないから、税金の脅しに乗ることはできないよね。

それから政府は、予定の税率で課税するか、そのコストで物件を買い取るか選べるようになる。え、何それ？これが狂ったシステムじゃないってどういうこと？1. 正確で誠実な予測をする。2. 政府が税金をかける。もしくは政府が家を買う。変だよね。売却益で同等の家を買うことになる。3. 繰り返す。

それは、明らかに病的な経済的特性があるから実行されないんだ。これによって、所有者はリスクプレミアムを得ることなく、非商品資産に対して長期のコールオプションを書くことを強いられる。これが資産を構造的に常にマイナスにして、資産価値を崩壊させる。数学が成り立ってないよ。バランスの取れた方程式の片方だけを選んで、もう片方が存在しないふりはできない。少なくとも重要なのは、この仕組みは腐敗や政府関係者による悪用が容易で、現在存在しない無数の方法で利用される可能性があるってこと。これは誰もが推進したいものじゃないよ。

なんで使わないの？それは住宅のセキュリティを劇的に削減し、地方政府が必要を示すことなく、事実上の土地収用を行って自分の不動産価値を膨らませることを可能にする。みんなに税金を払わせて、そのお金で家を買い上げて、再度高い価格で売り出すことができる。税金を使って価格をつり上げることができるんだ。これは文字通りいつでも君に起こり得ることで、地方政府は他の家が十分に価値を上げる限り、家が売れなくても気にしない。私も同じことを聞いたけど、個人が買えるようにするってのは、ほぼもっと悪いことだよ。十分に裕福な人なら、他の誰かの人生を壊すことができる。もし隣人が自分の家の実際の価値を報告したら、私は彼に売らせることができる。そうすれば、彼は引っ越さなきゃいけなくて、私は手数料だけで再販できる。彼は私が失いたくない額で家を過大評価しなきゃいけないから、結局は価値が上がっていくオークションみたいになる。もし私がウォーレン・バフェットの隣人なら、彼が私を買い取るのを止めるための税金を払える価値なんてないだろう。彼にとって意味のある損失になる数字は、私が税金を払うことすらできないものなんだ。

結局、政府はまだ所有者が不動産を過小評価しているかどうかを判断するための評価部門が必要なんだね。

誰かに自分の不動産の価値を申告させるんだ。そしたら政府は、予定された税率で課税するか、その価格で不動産を買うかを選べる。これって、1950年代にグアテマラが侵略された理由じゃないの？

もし市があなたが選んだ価値を宣言できるようにして、売却を強制できないとしたらどうなる？でも、もしその後高い値段で売ったら、その差額に対して過去の税金を払わなきゃいけないっていうのはどう？差額がX%以上なら、裁判官を説得できない限り詐欺扱いになるし。抜け道として、Billionscorp LLCが物件の所有者として登録されてて、Jeff Billionsは実際には自分の会社からペントハウスを借りてるだけで、会社は永遠に存在するから売る必要がないってこともあるよね。この抜け道を閉じるために、法人が住宅を所有するのを禁止するのはみんなにとって良いことだと思う。

アメリカでは、土地の固定資産税は基本的に使用税で、物件を支えるインフラの維持費に充てられるんだ。だから、田舎の固定資産税はすごく低い。維持するインフラがないから、税金を正当化する理由がないんだよね。使用税は全体的に効率的だし。もし土地の固定資産税が富の税金だったら、税率を適用する際に例えば住宅ローンの借金を控除できるはずだよね。この点に関しては、アメリカの固定資産税は大体納得できるものだと思う。