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サンディエゴの家賃は供給の急増に伴い減少した

18日前原文(kpbs.org)

概要

  • San Diego の賃貸価格が前年比で減少傾向
  • 供給増加が家賃下落の要因
  • 市の住宅政策が効果を発揮
  • 他都市と比較しても顕著な下落幅
  • 今後も供給拡大と家賃動向に注目

サンディエゴの家賃下落とその背景

  • Zumper の最新レポートによると、 San Diego の1ベッドルーム家賃中央値は前年比 5.6%減少、2ベッドルームは 7.5%減少
  • 同期間に アクティブリスティング（賃貸物件の掲載数） が約 15%増加
  • 供給増加が家賃上昇を抑制し、場合によっては下落をもたらす現象
  • YIMBY Democrats of San Diego のZack Defazio-Farellによると、供給増加による価格競争の激化が主な要因
  • 主要20都市の中で、 New Haven のみが1ベッドルーム家賃でSan Diegoを上回る下落率
  • 2ベッドルームでは Miami と New Haven がSan Diegoより大きな下落
  • 新規供給が少ない都市では同様の家賃下落は見られず

市の取り組みと住宅供給拡大

  • San Diego市では過去数年で 新規住宅許可数 が大幅増加、直近2年で 1万件近く に到達
  • 住宅供給拡大は市長室、議会、都市計画・開発部門の協力体制によるもの
  • Kent Lee 議会副議長によれば、ClairemontやCollegeエリアなどの コミュニティプラン改訂 が住宅供給促進の鍵
  • 住宅供給が増えることで、 借主側の選択肢と交渉力 が向上
    • 借主がより慎重に物件選択可能
    • 家主側が価格を上げにくくなる状況

市場動向と今後の展望

  • Zumperレポート によると、需要のピーク後に供給が増えたことで、家賃に下押し圧力
    • 家主間の競争激化
    • 借主への優遇措置（コンセッション）の増加
    • 借主の選択肢が拡大
  • Mayor Todd Gloria はプロ住宅政策の効果を強調
    • 「#BuildMoreHomes」により機会拡大、コスト圧力緩和、ホームレス防止への貢献
  • 米国全体では1ベッドルーム家賃が 1.4%減少、2ベッドルームが 1.3%減少
    • 直近1ヶ月ではわずかに上昇傾向
  • San Diegoは全米で 11番目に高額な賃貸市場
    • 1ベッドルーム中央値： $2,200
    • 2ベッドルーム中央値： $2,950
  • Kent Lee は「家賃が下がるのは非常にポジティブな結果」と評価
    • 市の取り組みが効果を発揮し始めている
    • 今後さらなる努力と供給拡大の必要性

Hackerたちの意見

すごいね。つまり、もっと住宅を建てればいいってこと？そんな答えが出るとは思わなかったよ。

└

家を建てること自体は、実は一番簡単な部分なんだよね。

└

高い住宅価格を維持したい人たちから「供給と需要は全く関係ない、どんな理由でも」と何度も言われてきたんだけど、高い価格が新しい住宅を建てる理由にならないってどういうこと！？これをどうやって整合させればいいのか分からない！

└

新しい供給を作るコツは、以下の状況に直面したときにあるよね：* 自分の土地を手放したくない既存の土地/不動産所有者。* 外国の買い手に超高級ユニットを一つ売る方が、中央値の収入の人に3つ売るよりもいいと思ってる不動産開発業者。* より密集した住宅が自分たちを負の資産に追い込むことを恐れている、数百万ドルの住宅ローンを抱えたNIMBYたち。

└

住宅はたくさんあるんだけど、みんな大都市に住みたがるんだよね。経済的なチャンスや便利な施設が集中してるから。どうしてすべての都市を九龍城みたいに変えれば解決するのか、全然わからない。そんなに密集させたら、逆に住みたくなくなるんじゃない？

└

まあ、100万人の都市ならそれでいけるけど、もっと大きな都市では交通も直さないとダメだよね。これもまた解決策が見つからない難題で、誰もマス・トランジットを作る方法を見つけたことがない。いつか誰かが解決できるといいけど。

└

住宅についての「議論」の大半は、明らかに偏った人たちが高品質な住宅にアクセスできないようにみんなを説得しようとしてるだけのものだよね。2026年の今、全人類の成果にもかかわらず、住宅が全員にとってまともで公平なものになる社会を構築するのはもちろん「不可能」だって。聞いた？不可能だよ。理由はどうあれ、君は間違ってる。社会はもう完璧で、改善の余地はないんだ。人々が言おうとする理由も、上から見ればただの笑い話だよ。ああ、良い住宅は供給と需要が決めた最適なものだから無理だって。実際、供給と需要を調整しても問題は解決しないから、何も試みないで。ああ、もっと家を建てたら通勤はどうするの？解決不可能だよ！都市の中心から合理的な距離に家が足りない？じゃあ、スーパーマーケットが200km離れた田舎に家を建てればいいじゃん！でも、もっと家を建てたら人が集まっちゃうからダメだって。でも子供たちのことを考えて、10エーカーの裏庭がなかったらどうやって生き延びるの？合理的な人には、特定の人たちがその太い現金を集める以外に住宅危機の理由がないのが、痛いほど明らかだよ。

└

そうだね、実際にそうすることで長期的に家賃が下がった例は数えきれないほどある。単純なことなのに、バカにはわからないのが残念だよ。実際、現オーナーに売却を強制して、もっと密集して建てられるようにすべきだと思う！それを続けて、彼らの住宅評価が大幅に下がるまで。

└

このスレッドでは「供給と需要」のストローマンがよく立てられてるね。実際のダイナミクスについて話そう：1) 家賃固定：これは全国的に広がっていて、在庫が増えても価格が下がらない実際の理由だよ。家主が家賃を上げるために使う複数の戦術があって、需要が下がっても家賃を下げないようにしてる。例えば、基本家賃に影響しないリースの譲歩や、新しい物件が市場に出てもアクセス可能な供給を人工的に制限する倉庫化、地域内の家主が価格を下げずに連携するためのアルゴリズム的な価格固定などがある。家主がこういう戦術を自由に使えると、供給と需要のダイナミクスが歪んで、実際の在庫が増えても家賃が高いままになる。家賃を下げるには、大きな家主が価格を設定する能力を壊さないといけない。2) 建設者の補助金：「もっと建てれば価格が下がる」というのは、自治体が開発者を引き寄せるために使うインセンティブ構造が住民にとって追加の負担になることを無視してる。これらの営利法人は投資から利益を得ようとするから、手頃な価格のユニットの在庫が直接的に増えることはない。さらに悪いことに、開発者は既存の手頃なユニットを再開発のターゲットにすることが多く、新しい在庫が需要を減らすはずのユニットを破壊してしまう。「もっと建てる」ことで家賃を下げるには、今のやり方ではダメで、ほとんどが税収や移転した借り手の犠牲になって開発者に利益を与える結果になってる。サンディエゴは特別なケースで、拡大する在庫は企業開発者によってではなく、ADUの建設によって進められているようで、これは住宅所有者が自腹で建てていて、税金の補助も受けず、実際には不動産の課税価値を上げている。こうして、従来の開発とは逆に機能し、企業家主の管理外で作られ運営されるため、彼らは新しい競争を代表することになる。だから、効率が求められて価格が下がる。ADUを推奨しよう。大規模な開発者や企業家主への補助金は避けて。政治的意志があれば、シンガポールやサッチャー以前のイギリスのように、政府が直接関与して補助金付きの所有者居住型の人間規模の住宅を建設するべきだ。ゾーニングを緩和して、公共交通や車なしのインフラを整備して、アクセスのプレミアムを減らそう。これが「もっと建てる」が実際に家賃を下げる方法だよ。

「アメリカの主要市場」って言うけど、実際には「最も高い市場」ってことだからね。人口が多いところとは限らないよ。

└

実際、両方の要因が絡んでるんだよね。もっと高い小規模市場は除外して。

└

同意する。高い市場と比較するのはちょっと変な気がするな。似たような条件（人口、地理、中央値の収入など）で比較する方がいいと思う。元のレポートの完全な表はもっと面白いよ：https://www.zumper.com/rent-research/national-rent-report 特に人口が増えているのに家賃が前年同期比で下がった場所との比較が興味深い。

サンディエゴの魅力はどうなるの？家賃の下落は供給の増加だけのせいなのか、それとも需要も下がってるの？

└

ちょっと思いつきだけど、人口減少のニュースを見たことがあるよ。

└

「もっと住宅を建てれば家賃が安くなる」っていう成功事例は、ネット上で言われてるけど、実際は人口流出に対応してるよね。オースティン、ミネアポリス、そして今はサンディエゴ。追記：アメリカでは数百万戸の住宅をもっと建てるべきだと思う。新しい住宅は、全国的な不動産会社が所有してるダサい物件ばかりで、どこにいても同じような感じがしてイライラする。

└

そうだね。記者が「供給の急増」と呼んでいるのは「アクティブリスティング」の増加で、新しい建設によるリスティングと人が去ったことによるリスティングの区別がないんだよね。それに、Zumperのレポートには「アクティブリスティング」のデータが見当たらなかったし、アクティブリスティングのデータが載っているチャートはBrenden Tuccinardi/KPBSが作ったって書いてあったから、これは記者がやったことで、Zumperのデータアナリストじゃないんだ。ちょっと怪しいね。[1] https://www.zumper.com/rent-research/national-rent-report

└

需要が低いのが原因だと思う（供給が増えるのは悪くないけど）。サンディエゴには連邦政府に依存している請負業者がたくさんいるから、今の政権のゴタゴタで、彼らが町を去ることになったんじゃないかな。

オースティンの新しい住宅建設ラッシュが家賃を下げたって話だよ。

サンディエゴは、報告によると全国で11番目に高い賃貸市場で、1ベッドルームの中央値は$2,200。2ベッドルームの中央値は$2,950だって。

サンフランシスコは今月、年間賃貸料の成長率で全国トップになったよ。一人暮らし用と二人暮らし用の家賃が新たな最高値を記録して、Zumperのデータでは10年以上ぶりの高水準だって。一人暮らし用の家賃は18.4%上昇して$3,790になり、2019年6月の$3,720を超えたし、二人暮らし用は22.6%上がって$5,270になって、2025年9月の$5,120を上回った。Zumperのレポートから。サンフランシスコの二人暮らし用の22%の上昇はマジでヤバい。

└

サンフランシスコは、国内で最も新しい住宅に反対することで有名な都市だよね。

これもバイオテクノロジーが衰退して、主要な雇用主が撤退しているからだと思う。人々は自分たちだけではそこに住むことができなくなってる。

「毎年新しい住宅許可証の数がかなり増えてきていて、ここ2年で1万件に迫っている」ってことは、「供給の急増」は本当に許可証の急増ってことなのかな？

└

許可証について面白いことがあるんだよね…

ここでの用語をはっきりさせておこう。OPの記事はサンディエゴ市についてだけを厳密に話しているようだね。サンディエゴ市は、広大なサンディエゴ郡に比べればほんの一部に過ぎない。もし「国境の町」や「大都市」について話しているなら、市のことじゃなくて郡のことを言ってるんだよ。サンディエゴ郡にはラホヤやその北の地域、エルカホンやハムール、いろんな郊外が含まれてる。広いエリアで、いろんな雰囲気の近所があって（しかも4つのマイクロ気候もある）。サンディエゴ市には、ダウンタウンのほとんどのようなあまり好ましくない地域もある。普通の人が過ごすには最悪な場所も多いけど、まだ高い家賃が取られるんだよね。でも、郡の中には「悪い地域」や高級な場所、民族のエンクレーブなど、いろんな部分がある。正直言って、これらの記事が住宅供給について市だけを特に言及しているのには少し驚いたよ。サンディエゴの大多数の人は市内に住んでないからね。ロサンゼルスやその郡ほど病的ではないけど、観光客にはよく見落とされる重要な違いなんだ。

住宅は退職計算において最も大きな変数で、みんなが最も間違えやすい部分なんだ。俺はFIRE計算機を作ってるけど、「55歳で退職」と「65歳で退職」の違いはほとんどいつも住宅に関係してる。月々の住宅費が2,000ドル違う（例えば、高コストの都市と低コストの地域）ってことは、4%の引き出し率で退職ポートフォリオに約60万ドル多く必要になるってことだ。それはほとんどの人にとって5〜8年分の追加貯蓄を意味する。計算は冷酷だよ：年間支出が24,000ドル減ると、FIREの数字は60万ドル減る（24,000ドル / 0.04）。もっと住宅供給を増やすことは、単に借り手を助けるだけじゃなくて、現在の家賃価格に基づいて退職を計画している人にとって、経済的独立へのタイムラインを直接短縮するんだ。