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無関係なルームメイトによるハウスシェアの制限

2025年9月23日原文(marginalrevolution.com)

概要

アメリカの低コスト住宅「SRO（シングルルームオキュパンシー）」が、ゾーニングや建築規制によって消滅した経緯を解説。 規制強化により、最貧層や新規移住者向けの住まいが激減、ホームレス問題が深刻化。 近年、家のシェアを合法化する動きが一部州で進行中。 規制緩和が低コスト住宅復活のカギ。 Pewの調査記事をもとに、現状と改革の必要性を強調。

アメリカの低コスト住宅「SRO」の消滅と規制強化

  • SRO（シングルルームオキュパンシー） は、かつて最も安価な住宅選択肢

  • ニューヨーク、 シカゴ、 サンフランシスコ など大都市で普及

  • 小さな個室と 共用バスルーム・キッチン で構成、月額100〜300ドル（2025年換算）の格安家賃

  • 19世紀末〜20世紀初頭、住宅・ホテル・商業ビルをSROへ改装する動き

  • 1950年には一部都市で 賃貸住宅の約10% を占める存在

  • 1950年代中盤から ゾーニング規制 や 建築基準法 の改正が進行

    • 単身世帯住宅 の強制
    • 全居室に個別バスルーム義務付け
    • 共用キッチンの禁止
    • 住人ごとの駐車場設置義務

  • SRO住民や低所得層への偏見、政治的圧力による規制強化

  • SROの 新規開発禁止 や 既存物件の排除 が全国で加速

  • 多くのSROが 観光用ブティックホテル などへ転用・解体

SRO消滅が招いた社会問題

  • SRO消滅後、 ホームレス人口が急増

    • 大恐慌後〜1970年代後半まではホームレスは稀な存在
    • SRO消失が直接的な要因

  • 低所得者 や 新規移住者 の住宅確保が困難化

  • 規制強化が、 最も安価な住宅供給の根本的崩壊 を招いた事例

近年の規制緩和と改革の動き

  • Pew Research Center による詳細な調査・分析

    • Libertarian系シンクタンクではなく、客観的な立場からの指摘

  • 最も簡単な改革策 として「無関係者同士の同居禁止規制の撤廃」を提案

    • 親族であれば同居可能だが、 無関係者 は2人までなど厳しい制限
    • ルームシェアによる家賃抑制を 法律が阻害

  • アメリカ全体で未使用の寝室数は過去最多

    • 法規制のため、賃貸として活用できない現状

  • Iowa（2017年）、 Oregon（2021年）、 Colorado（2024年） で

    • 無関係者同士の同居禁止条例を撤廃する州法 が超党派で成立

規制緩和の意義と今後の課題

  • 「 他人の財産利用を妨げるお節介や善意の規制」が多くの問題の根源
  • 低コスト住宅復活 と ホームレス対策 には、過度な規制の見直しが不可欠
  • 既存住宅の有効活用 と 柔軟な同居形態の容認 が重要課題

Hackerたちの意見

イギリスでは、こういうのを「複数居住用住宅」って呼ぶんだ。規制されてて、ライセンスも必要で、危険じゃないかチェックされてるよ。

└

さらに、余った部屋を貸し出すことを促進するための税制優遇もあるんだ。ただし、家主がその家に住んでいる場合、借り手の権利はかなり制限されてて、遠隔地にいるオーナーと同じレベルの規制はないよ。

└

この投稿に対する他の反応はちょっと変だね。イギリスでは、大学生の頃からずっとHMOsに住んでたし、働き始めてからもそうだった。20代なら普通の生活スタイルだよ。火災リスクのある家に住んだこともないし、部屋に5人もいたことはないし、「チェックアウト」した人もいなかった。安く住めてお金もたくさん貯められたし、一生の友達もたくさんできたよ。

└

へぇ、3〜4人のシェアがHMOになるけど、ライセンスは必要ないんだね。意味わかんない…

└

彼らは危険でないことを保証するために規制され、ライセンスを取得し、検査されている。まぁ、地方自治体の財政が厳しい時代に、彼らがどれだけの注意を払えるかのレベルで、限られた住宅ストックの背景があって、計画許可を拒否するのが難しいんだ。

記事はこれを明確にしてないけど…家をシェアするのは違法なの？それとも各部屋ごとに別々のリースを分けるのが違法なの？大学卒業後、20代の他の人たちと家をシェアしてたけど、いつも一つのリースだったんだ。4人のルームメイトがいて、4つのベッド、みんなで家賃全額に責任があった。でも、同じ家に住むことは全然許可されてたよ。大学でも同じで、4人用の4ベッドルームアパートで一つのリースだった。追記 - 大学卒業後はノーザンバージニア（DCメトロ）で、大学はUVA、シャーロッツビル、VAだった。追記2 - 自分の質問に部分的に答えてみると…フェアファックス郡、VAでは…家や住居ユニットに複数の借り手がいてもいいの？一般的には、一つの世帯に一つの家族と2人の借り手までしか住めないんだ。あるいは、無関係な4人までが一つの家に住むことができる。https://www.fairfaxcounty.gov/code/multiple-occupancymultipl… 俺の過去の賃貸は4人だったから、制限内だね。ほとんどの家のサイズ（4ベッドルームが一般的）を考えると、全然不合理じゃないと思うよ（ADUや「グランニーフラット」は別の家としてカウントされるから、4人ルールには含まれない）。

└

法律の仕組みについては専門家じゃないけど、記事が言ってるような様々な地域のゾーニング規制が組み合わさってるんだと思う。無関係な人が同じ家に住む数の制限とか、地域によって異なる制限（これを「反売春規制」と呼ぶことが多い）。一つのスペースに対するリースの数の制限や、各リースユニットに自分のバスルームやキッチンが必要なこと。各テナントが自分の駐車スペースを持つ必要があること。アメリカ全土の地方規制当局が考え出した、単一家族の家しか認めないようにするためのクリエイティブな方法がたくさんあるんだ。君が言ったような（単一リース、4人のルームメイト）も非常に一般的で通常は許可されてるけど、単一リースの部分がボーディングハウスタイプの場所の影響を自制させるんだ。3人の他の人を見つけて一緒に住む必要があるし、その人たちを信頼してリースの支払いと光熱費の支払いを調整しなきゃいけないし、誰かが引っ越すことになったらそれに対処しなきゃいけない。面倒だね！

└

記事が何を文句言ってるのかわからない。アメリカでは部屋ごとに2人までのシェアは広く認められてるよ。でもそれ以上はダメ。記事は、主に寝るためだけの大きな寮の概念を復活させようとしてるみたい。間違ってるかもしれないけど、問題が何かをうまく説明できてないと思う。どちらにしても、ほとんどのミレニアル世代は部屋ごとに2人以上は望んでないと思うよ。

└

問題の一部は、法律がシェアハウス向けに作られていないことだね。1/ もしルームメイトの一人が騒がしかったり（騒音の苦情、物の破損、安全問題）、大家や他の住人は、全員を立ち退かせる以外にあまり法的手段がないんだ。この鈍い手段のせいで、大家は複数のテナントを受け入れるのが魅力的じゃなくなってる。2/ 法的に差別的な観点から見ると、特定の人種や性別が賃貸を妨げられることに対する保護があまりない。3/ 多くの地域の法律は「伝統的な家族」を想定して作られている。無関係な大人の人数を制限する自治体もあって（例えば、「無関係な人は3人まで」）、これがあると、共同契約でも普通のルームメイトの設定が技術的に不適合になっちゃう。4/ 標準的な賃貸保険や住宅保険は、無関係な複数の人を考慮していないことが多い。大家は請求を心配し、テナントは争いや事故の際に保険がない状態になることがある。自分用の傘保険を探そうとしたけど、他の部屋を貸してるから、2-3人のルームメイトもカバーしたくないし、結局無保険か他の保険会社を探さざるを得なかった。

└

記事ではこれが明確じゃないけど…家をシェアするのは違法なの？それとも部屋ごとに別々の契約を結ぶのが違法なの？プライベートな寝室があって、共有のリビングやキッチンがある場合は、一般的にルーミングハウスやボーディングハウスと呼ばれる。* https://en.wikipedia.org/wiki/Boarding_house * https://www.toronto.ca/community-people/housing-shelter/mult... 各テナントとの間には別々の契約があって（つまり、複数の契約）、各テナントは自分のプライベートエリアの支払いだけを責任持つ。これは、全体のグループで一つの契約を結ぶルームメイトの状況とは違う。サブレットの場合も同様で、大家と「メイン」テナントとの間に一つの契約があって、そのテナントが別のテナントとの間に別の契約を作る。

└

それとも部屋ごとに別々の契約を結ぶのが違法なの？ 個人的な経験から言うと、違法なのは個別の契約だけだと思う。大学時代にSROに住んでたけど、それがSROだって気づいてなかった。部屋は個別に貸し出されていて、みんな別々の契約を結んでた。もっと一般的なのは、友達や出会った人とプライベートにやることだね。それが違法なら、今ルームメイトと住んでる友達の半分にとっては驚きだよ。プライベートにやると、住宅差別に関するいくつかの問題が出てくる。大家はユニットや部屋を借りるのを止められないけど、ルームメイトが何か気に入らない特徴を理由に契約を拒否することはできる。実際には、その人をルームメイトにしたくないだろうけどね。確かに、以前住んでたところには無関係な人が一緒に住む数を制限する法律があったかもしれないけど、私の経験では、大家はそれを持ち出さなかった。おそらく、強制することは絶対にないって知ってたからだろうね。

└

大学卒業直後、20代の他の人たちと家をシェアしてた。いつも一つの契約だったけど、大学院では100%別々の契約だった（ニューヨーク州だけど、都市内ではない）。正直言って、これが違法だったのかどうかは分からないけど、大学周辺のアパートの標準だったよ。

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