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デンバーの家賃が2万戸の新築物件の登場で2022年の価格に戻る

298日前原文(denverite.com)

概要

  • Denverの賃貸市場で 家賃が3.7%下落
  • 2024年に 20,000戸の新築物件 が供給
  • 空室率は依然として 高水準
  • 家主は 家賃据え置きや特典 で入居者確保に注力
  • 今後の新築供給は 減少傾向

Denverの賃貸市場動向と家賃下落

  • Denver都市圏で 平均家賃が前年比3.7%減少
  • Apartment Association of Metro Denverの最新レポートによると 2024年第2四半期の平均家賃は$1,832
  • 2024年と比較して $71の下落
  • 家賃水準は 約3年前と同等
  • 15年ぶりに 家賃が継続的に下落 した年
  • 家賃下落の主因は 過去数年の建設ラッシュによる供給過剰
  • 2024年だけで 約20,000戸の新築物件が市場投入
  • 家主は 家賃を抑え、入居者の確保に苦戦

季節要因と空室率

  • 2024年第2四半期は 季節要因で家賃が0.7%微増
    • 例年の春季上昇幅の 半分以下
  • Apartment InsightsのCary Bruteigによると 高い空室率が家賃上昇を抑制
  • Denver都市圏の 空室率は6.4%
    • 第1四半期の 7%からやや改善
  • スタジオタイプの空室率が8.4% で最も高い
  • 地域別では Boulder、Broomfield、Jefferson Countyが5.2%で最低
    • Arapahoe郡が7.1%で最高

家主の対応と今後の見通し

  • 家主は 複数月の無料家賃やアメニティ提供 などの特典で入居者獲得
    • これらの割引は 公式家賃統計に反映されない
  • 新築物件の建設数は 2023年のピークから約3分の1減少
    • 今後の供給減少が予想
    • 供給減により 家賃が再び上昇する可能性

まとめ

  • Denverの賃貸市場は 供給過剰による家賃下落局面
  • 空室率の高さと 家主による特典競争
  • 今後は 新規供給の減少が家賃トレンドに影響

Hackerたちの意見

トレンドを続けよう！2019年の水準に戻そうぜ！コストが上がるんじゃなくて、下がり続けるなら本当にすごいことだよね。

└

それは難しそうだな。新しいユニットの供給は減ってきてるし、ピーク時に始まったプロジェクトがやっと進んでるだけなんだ。新しいプロジェクトは減ってるから、底に近づいてるかもね。

これが魔法のように住宅危機を解決するわけじゃないけど、いいスタートだと思うよ。すべての問題を一発で解決する魔法の解決策を探すのはやめよう。どこかから始めなきゃね。

└

これが魔法のように住宅危機を解決するわけじゃない それは解決するよ。2万ユニットはデンバーの住宅ストックの約5%を占めてるんだ。[1] これを今後10年間、毎年この数だけ住宅ストックに追加することを約束すれば、住宅危機は解決するよ。（最近の住宅購入者は永久に水面下にいるから救済が必要になるかもしれないけど、それは別の問題ね。）[1] http://censusreporter.org/profiles/16000US0820000-denver-co/

こういう成功ストーリーを見ると本当に励まされるよ。 affordabilityを心配してる人たちが「はい、そして」という視点で物事を見てくれるといいな。もっと多様な住宅を建てる障壁を減らしつつ、社会住宅の開発も推進していこう。

└

もっと多様な住宅を建てる障壁を減らしつつ、社会住宅の開発も推進していこう NIMBYロビーの最大の勝利の一つは、これらの選択肢を政策のスペクトラムの端に置くことだった。でも、そうじゃない。これらは補完的なんだ。建設コストが安くなれば、社会住宅も安く建てられる。活気のある建設セクターがあれば、公共住宅ももっと早く建てられるよ。

2022年から家賃が急上昇してるから、2019年の水準に戻ることができれば、多くの家族にとって大きな救済になるだろうね。もしそれが目的なら。

家賃が変わらなくても、2万の新しいユニットがあれば、誰も追い出さずに2万の新しい家族がデンバーに引っ越せるってことだよ。

最後の段落は、私たちの熱意を少し抑えるべきだね。人々が不足している時にもっと建てられるようにするのが、市場が問題を解決する最良の方法だと思う。——「その一方で、新しいアパートの建設は減少している。報告によると、建設中の物件数は2023年のピーク時から約3分の1減っているらしい。これは、今後利用可能なユニットが減ることを意味していて、家主が再び家賃を上げる余地を与えるかもしれない。」

家賃が高いのは、家主が欲張りで、すでに高騰した家の価格を支払っているからだよ。所有するのが高いのは、銀行が欲張りで、実際の価値に基づかない想像上の数字であるクレジットを住宅ローンに流しているから。銀行が金を作ることを許されているのが不思議だよね！ ここでのどんでん返しは、30年、あるいはそれ以上（カナダでは70年に達している！）も住宅ローンを返済しても、実際には家を所有していないことが分かること。ずっと続く家賃、つまり固定資産税を払わされるだけなんだ。根本的な問題が、銀行のポンジ詐欺的な仕組みを禁止し、日本のように住宅を減価資産に変える政策を実施しない限り、何も大きくは変わらないし、ほんの少しの変化で人々が暴動を起こさないようにするだけだよ。

└

私は賃貸している身だから、年間の固定資産税を払っている人たちにあまり同情できないな。もちろん、システムには常識が必要だよね。もしあなたが引退していて、自宅の固定資産税を払えないなら、その少しのお金を搾り取るのは良くないと思う。

└

70年？それは単なる嘘だよ。このカナダ政府のウェブサイトによると、最大の期間は25年、初めての物件なら30年だってさ。https://www.canada.ca/en/financial-consumer-agency/services/... 追記：あ、1つ見落としてた。20%以上の頭金があれば、もっと長い期間も可能なんだ。今日学んだよ。

└

家賃が高いのは、大家が欲深いからだよね。フラストレーションは分かるけど、大家だけを特に責めるのはちょっと不公平かも。欲深さは大家だけの特性じゃないし、誰にでもある人間の性質だよね。私たちみんな欲深いんだ。歴史を振り返ると、欲深さに反対することを有名に説いた人がいて、その結果、十字架にかけられたってことを思い出させるよ。

└

この記事では、家賃が高いのは家を建てるのが難しいからだって言ってるね。デンバーの大家はシアトルの大家より欲深くないのかな？

これは、政府が建設を行ったり、建設のための資金調達の枠組みを作ったりして、非常にシンプルな住宅をコストで販売し、供給を需要の先に持っていく政策が効果的だということを示しているね。

注目すべきことではないとは言わないけど、オースティンの家賃も最近下がってきているよ。最近「偶発的な家主」という言葉を聞いたんだけど、これは、実際に家を手放すために十分低い価格で売れない（または売りたくない）人が、家を貸し出すことを指すんだ。オースティンではそれが要因になっているのは知っているけど、デンバーでも同じようなことがあるのかな？

└

適切な市場経済では、誰もが市場の変化に適応する中で多くの事故が起こるんだ。計画経済では、一部の市場セグメントが驚きに直面しないだけだよ。

2022年の価格に戻るなんて、運が良ければいいけど、うちの中央値の家賃は2022年の価格から50%も上がってるよ。